. .

Sunday, May 15, 2011

Không XHCN nào làm giàu cho xứ sở được cả!!!-LTC

LTC: Mời bạn đọc theo dõi bài dưới đây (chịu khó đọc với lối viết dài dòng rối rắm), nhưng vô tình, người viết-"báo" trong nước- đã buộc phải chạm tới một Sự Thực Quan Trọng. Đó là gì???

xin trích:
"Từ khi mở cửa, sự giàu có của đất nước nảy sinh từ năm nguồn chính:
1- tiền đầu tư của người nước ngoài đem vào;
2- khai thác tài nguyên;
3- tiền của những đại gia thành công ở nước ngoài đem về;
4- tiền của những người do các công việc khác nhau mà thu được nhiều từ các nguồn trên;
5- và tiền của các doanh nhân tài ba trong nước biết khai thác các tài nguyên nảy sinh từ các nguồn ấy. Chính nhờ tiền của các thành phần này mà các khách sạn năm sao xuất hiện; các cao ốc văn phòng được xây; các ngôi biệt thự được dựng."

-hết trích.

Vậy, Không còn nghi ngờ gì nữa: nói là 5 nhưng tựu trung chỉ là 1: "tiền đầu tư của người nước ngoài đem vào" (ngoại trừ việc VC chặt rừng, đào đất bán mà bài báo gọi hoa mỹ là khai thác tài nguyên!)

Vậy, sau khi thừa nhận sự thực rõ ràng ấy, tất cả người VNCS sẽ phải nghĩ gì? làm gì? nói gì?
Không người VN "xã hội chủ nghĩa" nào có thể làm giàu được gì cho xứ sở, mà chỉ nhờ ở người ngoài cái XHCN ấy! Vậy thì hãy tốp hết những luận điệu hoang tưởng tài giỏi, tăng trưởng, kỳ tích kinh tế gì cả, nhé!

Hãy học hỏi như người ta, cho bằng người ta, rồi hãy khua môi múa mép!

Chỉ có Sự Thật mới cứu cho tất cả!

Lê Tùng Châu

------------------------------------
Nghĩ về những biệt thự bỏ hoang
http://tuanvietnam.vietnamnet.vn/2011-05-13-nghi-ve-nhung-biet-thu-bo-hoang
Tác giả: Nguyễn Ngọc Bích
Bài đã được xuất bản: 15/05/2011 06:00 GMT+7

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng gần đây trong số 16 dự án của 11 chủ đầu tư được kiểm tra gồm khoảng 2.684 căn biệt thự thì còn khoảng 698 căn (chiếm gần 35%) vẫn còn ở tình trạng xây thô, bỏ hoang. Số này được rải đều tại nhiều khu đô thị trên toàn thành phố Hà Nội như: Cụm chung cư An Sinh thuộc Mỹ Đình II, Từ Liêm, khu đô thị mới Cổ Nhuế, Văn Quán, Pháp Vân - Tứ Hiệp.

Những biệt thự bỏ hoang đó nói lên cái gì? Một quan chức có thẩm quyền cho biết đó là do các chủ nhân đầu tư, đầu cơ; hoặc có một số chưa xây dựng đồng bộ nên người dân chưa sử dụng nhà. Nhìn một cách khác, trên bình diện kinh tế vĩ mô, đó là dấu chỉ của đất đai chưa được đưa vào quá trình sản xuất hay vào hoạt động kinh tế. Xin cùng xem xét nhận định ấy và lý giải nguyên do.

Đất đai đứng ngoài hoạt động kinh tế

Theo sự phát triển của nền kinh tế tự nhiên, đất đai là một trong những yếu tố sản xuất. Thật vậy, đất đai cho chúng ta ruộng vườn, nhà xưởng, chợ búa. Khi tạo nên các cơ sở kia, nó làm tăng giá trị của các cơ sở ấy; khiến cho chủ nhân có thể đem chúng đi thế chấp để có thêm tiền, hầu xây thêm các cơ sở mới, hay mở rộng các cơ sở đang có; kết quả cuối cùng là nền kinh tế phát triển, tổng sản lượng quốc gia tăng thêm. Trong ý nghĩa ấy đất đai là tư bản. Nó không chỉ thuần túy là đất. Tất nhiên phải có một hệ thống pháp lý để biến đất đai thành tư bản.

Đất đai tham gia vào hoạt động kinh tế như thế nào? Thưa, đất đai ấy - và bây giờ xin gọi là một miếng đất - phải có chủ để giữ gìn và săn sóc nó. Chủ nhân có thể dựng ở trên đó căn nhà cho mình ở, cho thuê hay bán cho người khác. Người sau cũng có thể làm nhà để ở hay mở một cửa hàng. Nếu làm nhà ở, người ấy phải có tiền mua đất, hay đi vay. Để làm được việc ấy họ phải có công ăn việc làm, có lợi tức, tiêu pha và để dành. Để dành đủ thì mua nhà, hay đi vay thêm rồi trả nợ dần, trong vòng trên dưới 10 năm. Ở các nước giàu, qua thị trường trái phiếu, người mua có thể trả lâu hơn. Như thế, và đây là điều quan trọng, giá của miếng đất và lợi tức của dân chúng không chênh lệch nhau nhiều lắm. Đối với người mua đất để làm cửa hàng, hay nhà xưởng, thì số tiền lời họ thu về mỗi năm, sau những khoản chi khác, thì phải đủ để cho họ lấy lại tiền đã mua đất trong vòng bảy tám năm, gọi là thời gian hoàn vốn. Vậy giá đất cũng không được quá cao khiến người sản xuất phải mãi lâu mới thu vốn về. Giá đó là giá thị trường, do người mua và người bán thỏa thuận, và nó cao gấp khoảng 4-6 lần mức thu nhập của dân chúng trong một năm.

Trong những điều kiện như thế đất tham gia vào quá trình sản xuất. Việc ấy diễn ra đại thể như sau. Ông A có đất thừa do ông bà để lại, hay do khai khẩn. Ông B đi làm, có lợi tức và mua đất kia làm nhà. Việc xây nhà của ông B thúc đẩy ông C làm thầu xây dựng; ông C thúc đẩy ông D sản xuất gạch; ông E xẻ gỗ, làm mộc, ông F dựng kho... Các ông tác động lẫn nhau, kẻ việc này người việc kia, kẻ trả trước, người cho gối đầu... tất cả tạo nên hoạt động kinh tế trong xã hội. Họ làm nhiều, ăn tiêu nhiều, để dành cao, đầu tư lớn thì hoạt động kinh tế sẽ gia tăng, nghĩa là phát triển. Giá đất của ông A là giá thị trường; ông B để dành tiền sau một thời gian thì mua được nhà; ông F mua đất xây xưởng thì sáu bảy năm lấy lại vốn. Khi xã hội tăng thêm số người, công nghệ cải tiến, các vòng quay "hàng - tiền - hàng" nhanh hơn, vòng "tiết kiệm - đầu tư - hoàn vốn" cho nhiều lợi tức hơn thì kinh tế phát triển. Kiếm tiền dễ hơn, hoàn vốn nhanh hơn thì đời sống vật chất gia tăng, cuộc sống tinh thần phong phú cho tất cả.

Sự trình bày trên có thể hơi cường điệu, hoặc quá đơn giản; nhưng mục đích của nó là làm rõ vai trò của đất đai đối với hoạt động kinh tế. Trong những diễn tiến vừa kể, nếu đất đai nằm ngoài - vì giá quá cao nên không ai mua đất được - thì hoạt động kinh tế bị ảnh hưởng. Vậy khi nào thì đất đai đứng ngoài quá trình sản xuất? Thưa khi nó không còn là giá thị trường nữa mà là giá đầu cơ. Và - rất tiếc - ít nhiều đó là trường hợp của chúng ta.

Giá đất hiện nay ở ta cao gấp 25 lần thu nhập (D. Dapice, 2011). Nó là giá đầu cơ; do những người đầu cơ đất đưa ra với nhau. Họ không mua đất để làm nhà, hay để ở, cũng chẳng sản xuất kinh doanh; mà chỉ bỏ ra một số tiền nào đó, và sau một thời gian ngắn muốn lấy lại được tất cả, cộng với tiền lãi cao gấp vài lần số tiền bỏ ra. Họ không thể chờ năm bảy năm. Vì thế mới có các cơn sốt đất, rồi thị trường bất động sản đóng băng. Rồi mới có những người bán nhà bằng hồ sơ giả, nhiều người mua nhà, không cần đi xem đất. Và than bị lừa!

Luật pháp đất đai và sự thực thi luật pháp

Nguyên do chính của việc đất đai không đi vào hoạt động kinh tế là do định chế đất đai ở ta. Nó bao gồm các quy định của luật pháp và sự thực thi các quy định ấy.

Luật đất đai triển khai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý ghi trong Hiến pháp 1980. Mục đích của quy định này là để bảo đảm đất đai phục vụ lợi ích chung, và Nhà nước thu được tiền sử dụng đất cùng giá trị gia tăng của đất. Nhà nước thực sự là những quan chức nhất định phụ trách về đất đai (viên chức địa chính, chủ tịch ủy ban nhân dân...). Qua họ, đất đai được quy hoạch, cấp phát và chuyển đổi mục đích sử dụng. Tuy nhiên, khi các quy định này được đem ra thi hành thì đất đai bị bốc ra khỏi hoạt động kinh tế! Trong một thời gian dài, không có ai mua đất làm nhà, tậu đất làm xưởng. Tiền sử dụng đất - tức là giá đất - được Nhà nước ấn định theo các điều kiện địa lý, rất khoa học, và thật khách quan; nghĩa là không bị lệ thuộc vào tâm trạng của chủ thể.

Các quan chức quản lý đất đai khi thực hiện luật đã phạm một lầm lỗi nghiêm trọng là từ năm 1987 đến năm 2003 không chú trọng vào việc lập sổ bộ cho đất đai. Một việc mà bây giờ có tỉnh còn phải mất hàng chục năm nữa mới làm xong! Để giải nguy, phòng công chứng được lập, rồi sàn giao dịch bất động sản ra đời. Nhưng cái gốc chưa làm xong thì ở hai nơi kia sẽ còn nhiều rắc rối. Đã không có sổ bộ đầy đủ, các quan chức còn lúng túng khi làm quy hoạch, sửa tới, sửa lui, rồi treo, rồi giấu... Đất đai nằm sờ sờ giữa thanh thiên bạch nhật, bỗng biến thành của chìm của một số quan chức có quyền. Khi nắm của cải ấy, họ chia sẻ cho những người quen, mà đã đến với họ theo các cách khác nhau, bằng cách tiết lộ các khu đất nhất định sẽ được dùng làm gì. Những người may mắn kia bèn đi mua đất, chờ đến khi quy hoạch được công bố thì bán. Từ đó xuất hiện người đầu cơ. Người này mua đất rẻ của nông dân - mà được luật che giấu bằng từ ngữ "giải tỏa đền bù" - rồi bán cho nhà đầu tư bất động sản. Tiền người đầu cơ thu được giúp họ "trúng quả đậm"! Vậy là có người đầu cơ và có giá đầu cơ. Và giá này tăng lên, mà chỉ có tăng, trên cơ sở... tâm lý!

Nhà đầu tư bất động sản mua đất xong thì hết tiền; họ bán nền nhà trên giấy, nhiều khi nhờ quy hoạch được các quan chức điều chỉnh, và cũng "trúng quả khẳm". Nếu không làm như thế thì họ bán nhà trả góp, nhận tiền từ từ rồi ba bốn năm sau giao nhà. Đến đây lại có một lớp người đầu cơ khác. Đầu cơ nhà. Vì căn nhà đang trả góp mà vài năm nữa mới nhận được; nên họ đem bán sang tay không chờ nhận nhà. Cũng trúng lắm! Vì là giá đầu cơ. Từ từ trong số họ cũng nảy sinh nhiều lớp khác; tùy thời gian giao nhà dài hay ngắn. Họ là người "phái sinh" và đi "lướt sóng"! Từ ngữ rất tượng hình này ở ta là chỉ người đầu tư liều lĩnh (speculator) trong thị trường chứng khoán cổ phiếu hay hàng hóa giao sau. Họ "lướt sóng" được vì cổ phiếu và hàng hóa, không phải giao ngay sau khi họ bán. Hàng không có trong tay vào lúc bán đi; nhưng nghĩ rằng lúc phải giao, giá hàng xuống thấp hơn so với giá đã bán, mà mua vào thì sẽ có lãi, và bèn "liều lĩnh". Cổ phiếu là một tờ giấy, một động sản; hàng hóa cũng là một động sản, nên làm thế được. Nhà đất có phải là động sản đâu mà cũng... lướt sóng! Thiếu gì người đi lừa và bị lừa, theo kiểu có hồ sơ quy hoạch, kể cả giả lẫn thật! Bao nhiêu lâu, đất đai được mua bán với giá đầu cơ thì thị trường bất động sản có khởi sắc hay ảm đạm cũng không có ý nghĩa nhiều lắm với nền kinh tế.

Một cách khác mà nhà đầu tư bất động sản làm là đem đất góp vốn vào những liên doanh; ở đó tiền do những nhà đầu tư nước ngoài mang vào. Họ thừa tiền ở nhà bèn đem sang ta đầu tư vào bất động sản, với hy vọng một đồng vốn chín đồng lời. Dẫu sao cũng nhờ họ nhiều tòa nhà lộng lẫy, cao vút đã mọc lên.

Từ khi mở cửa, sự giàu có của đất nước nảy sinh từ năm nguồn chính: tiền đầu tư của người nước ngoài đem vào; khai thác tài nguyên; tiền của những đại gia thành công ở nước ngoài đem về; tiền của những người do các công việc khác nhau mà thu được nhiều từ các nguồn trên; và tiền của các doanh nhân tài ba trong nước biết khai thác các tài nguyên nảy sinh từ các nguồn ấy. Chính nhờ tiền của các thành phần này mà các khách sạn năm sao xuất hiện; các cao ốc văn phòng được xây; các ngôi biệt thự được dựng.

Những "thiên đường mơ ước", những nội thất cao cấp, với các thiết kế độc đáo ấy cần thiết và phù hợp cho một giới giàu sang nhất định. Giá bán của chúng có bao gồm giá đất đầu cơ, nên chúng không dành cho những người có thu nhập thấp, hay người sản xuất phải thu hồi vốn lâu. Chúng là biểu hiện của khoảng cách giàu nghèo. Và ở trong giới giàu có kia, nếu có ai không cần hai nhà ở cùng một địa điểm, hay đã có nhà ở trong thành phố mà vẫn xây vài ba cái để trông đợi một cái gì đó, thì ở những khu đất kia sẽ có nhiều ngôi nhà bỏ trống.
Vâng, chúng là bằng chứng của đất đai nằm ngoài hoạt động kinh tế.
-----------------------
Bài Liên Quan nên biết:

bài 1:

Những bí mật "động trời" của cò nhà đất

http://vietnamnet.vn/vn/xa-hoi/505/nhung-bi-mat--dong-troi--cua-co-nha-dat.html

Cập nhật lúc 30/11/2010 07:11:00 AM (GMT+7)

 - Trong mỗi cơn sốt nhà đất, người ta đều thấy bóng dáng của đội ngũ “cò” bất động sản (BĐS). Dư luận từng có rất nhiều ý kiến nói về hoạt động của “cò” nhà đất: tốt cũng có, mà xấu cũng rất nhiều. Song, dường như đã có một luật bất thành văn trong giới “cò” BĐS rằng: những bí mật nghề nghiệp của “cò” thì chỉ những người trong giới “cò” mới biết.

Mới đây, PV VietNamNet đã có dịp tìm hiểu, trò chuyện rất thật với một số “cò” BĐS. Thế rồi, PV cũng đã phải ngã ngửa vì phát hiện ra những mánh khoé và cả những bí mật "động trời" của thế giới “cò” nhà đất ở Hà Nội.

Thuật làm tiền và vượt suy thoái của cò nhà đất

Ai cũng biết rằng “cò” nhà đất sống bằng tiền phần trăm và tiền chênh lệch trong việc làm trung gian mua bán nhà đất. Trên thực tế thì tiền phần trăm và tiền chênh lệch là nguồn thu chính của “cò” nhà đất. Vì vậy, thị trường nhà đất càng sốt, người đi mua nhà đất càng nhiều thì “cò” nhà đất càng có cơ hội kiếm được nhiều tiền.



"Cò"  có vai trò rất lớn trong các cơn "sốt" nhà đất. Và, dù thị trường thế nào, "cò" vẫn có những hình thức để... làm tiền!. (Ảnh VietNamNet)


Bởi ngoài tiền phần trăm thu được từ cả bên bán lẫn bên mua, khi thị trường đang trong cơn sốt, “cò” dễ dàng khống chế, nâng mức giá bán để ăn tiền chênh lệch.

Tuy nhiên, thị trường nhà đất không phải lúc nào cũng trong cơn sốt để “cò” nhà đất có thể “ngồi mát ăn bát vàng”. Bởi sốt nhà đất có khi chỉ diễn ra trong một thời điểm rất ngắn trong năm. Qua cơn sốt, giao dịch ít đi cũng là lúc sự cạnh tranh trong thế giới nhà “cò” BĐS diễn ra khốc liệt nhất.

Anh Ngô K.H., nhân viên kinh doanh một Công ty BĐS có trụ sở tại khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính cho biết: gọi là nhân viên kinh doanh cho oai, chứ anh cũng chỉ là “cò” chuyên đi buôn… nước bọt.

Nghĩa là hàng ngày anh vẫn phải lên mạng internet tìm kiếm những lô đất mà khách hàng muốn bán. Thậm chí phải đi lang thang khắp nơi tìm những tờ rơi người dân có nhà đất rao bán dán trên tường rào để liên hệ làm trung gian và tìm… đầu ra.

Việc tìm được một sản phẩm tốt có thể thu hút khách hàng hiện nay, theo anh H. là rất khó. Bởi cũng có hàng trăm nhân viên (“cò”) của các công ty kinh doanh BĐS khác hàng ngày cũng đi săn tìm những nguồn hàng như thế.

Thế mới có chuyện, không ít “cò” khi phát hiện thấy trên thị trường có sản phẩm ngon ăn đã đóng giả làm chính khách hàng đến khai thác thông tin rồi cuỗm ngay sản phẩm của đối thủ bằng cách tìm đến chính chủ thoả thuận mức giá cao hơn để được quyền bán hàng.
Vì vậy, ngay sau khi có sản phẩm tốt thì việc giao bán và che giấu những sản phẩm “độc quyền”, để những “cò” khác không thể lần tìm ra địa chỉ và cuỗm mất cũng là cả một nghệ thuật đầy lắt léo của mỗi “cò”.

Anh H. cho biết thêm: đối với “cò” BĐS, việc tìm được một sản phẩm tốt cũng giống như có trong tay một con mồi tốt để “cò” có thể lựa chọn những con “cá” – khách hàng ưng ý.

Thế nhưng thực tế, đặc biệt là khi thị trường nhà đất hết sốt, giao dịch rất ít, “cò” không thể kiếm sống bằng việc ăn phần trăm và chênh lệch qua việc làm trung gian. Vì thế, không ít “cò” nhà đất khi ấy, nhờ sự hỗ trợ từ phía công ty BĐS, họ vẫn đưa ra những sản phẩm cực tốt, với giá cực mềm, chỉ có trong tưởng tượng để thu hút khách đến tìm hiểu, rồi đòi tiền công đưa khách đi xem hàng.

Đó là một kiểu kinh doanh lừa lọc, nhưng kiểu kinh doanh này vẫn giúp nhiều công ty BĐS trụ vững sau những đợt đóng băng dài dài của thị trường BĐS.

Đánh nhau vì “ăn cây táo nhưng rào cây sung”!

Là nhân viên kinh doanh của một sàn giao dịch BĐS có tiếng tại khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính nhưng anh Cao T.L. tiết lộ: anh không hề có lương, mà chỉ có thu nhập theo phần trăm hợp đồng mua bán.

Theo anh L., hiện rất nhiều công ty BĐS và sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội áp dụng chính sách không trả lương cho nhân viên kinh doanh. Chính vì không trả lương, không có nhiều ràng buộc nên mới có chuyện nhiều nhân viên kinh doanh BĐS “nhảy việc” như… đi chợ.

Anh L. cho biết: Hiện việc ăn chia theo tỷ lệ phần trăm giữa các công ty BĐS không khác nhau là mấy. Nhưng mỗi công ty BĐS lại có một thế mạnh riêng. Chẳng hạn có công ty BĐS có được những nguồn hàng rất tốt, nhưng khách hàng không phù hợp, thậm chí chẳng có khách hàng mà bán. Ngược lại, có công ty có rất nhiều khách hàng nhưng lại không có sản phẩm phù hợp cho khách hang lựa chọn.
Chính vì sự lệch chuẩn này nên mới có chuyện các nhân viên kinh doanh (thực chất là “cò”) thường có xu hướng bí mật đẩy sản phẩm mình đang có nhưng không bán được tại công ty mình sang một công ty khác để bán ăn phần trăm, thậm chí cả rất nhiều tiền chênh lệch.

Và làm việc này ai cũng biết, một khi bị lãnh đạo phát hiện thì chỉ có cách nhân viên lại… nhảy việc tiếp, chuyển qua một công ty BĐS khác.


Những biệt thự đắt tiền, dễ bán là những "miếng mồi" béo bở của "cò" nhà đất. (Ảnh VietNamNet).


Thế nhưng không phải trường hợp “cò” nhà đất “ăn cây táo nhưng lại rào cây sung” nào bị phát hiện cũng có kết cục êm thấm, nhẹ nhàng. Bởi theo anh L., mới đây, một nhân viên kinh doanh BĐS, vì quá lâu chưa bán được sản phẩm nào, cũng chẳng có đồng lương nên khi hết tiền đã làm liều, đẩy bán ngay hàng “độc quyền” của công ty, vốn là một căn biệt thự đắt giá, có vị trí đắc địa cho một khách hàng bên ngoài để ăn hoa hồng và tiền chênh lệch lên đến hơn một tỷ đồng.
Thế nhưng, ngay sau khi giao dịch thành công thì việc làm này đã bị giám đốc công ty phát hiện.

Bị phát hiện, nhân viên kinh doanh đã phải trả phần chênh lệch tự ý bán căn biệt thự cho công ty. Ngoài ra, nhân viên này còn bị “dằn mặt” phải nhập viện vì những thương tích…

Nhà báo cũng thường xuyên bị “cò” cho ăn… trái đắng

Có một thực tế rất buồn đó là việc đẩy giá nhà đất lên cao chót vót trong thời gian qua, không chỉ một mình “cò” nhà đất có thể làm được. Bởi tham gia "thổi" giá nhà đất còn có cả sự góp sức của giới báo chí truyền thông.
Song, việc vô thức góp gió thổi bão giá nhà đất của nhà báo thì không phải nhà báo nào cũng hay biết.

Hiện có rất nhiều công ty quản lý và kinh doanh BĐS lúc nào cũng rất hào hứng trả lời báo chí về thị trường BĐS. Thế nhưng, không phải câu trả lời nào của những công ty quản lý, kinh doanh BĐS này cũng vô tư, minh bạch và công bằng so với những diễn biến thực tế của thị trường.

Thế mới có chuyện có nhiều phóng viên vẫn chỉ nghe chuyên gia này nói vài câu, chuyên gia kia nói vài ý là đã có ngay bài phản ánh thị trường BĐS một khu vực nào đó đang sốt nóng. Và sau bài báo, thị trường BĐS một khu vực nào đó vốn đang rất bình thường trước đó, đã "sốt đùng đùng" đúng như bài báo đã nêu, y như lời chuyên gia đã phân tích thật.

Cách đây mấy tháng, trên đường về quê, đi qua xã An Khánh (huyện Hoài Đức, Hà Nội), phóng viên có rẽ vào thăm một người bạn mới mở văn phòng nhà đất nằm ngay tỉnh lộ 72. Vừa gặp người quen, ông chủ văn phòng môi giới BĐS đã khoe ngay việc tỉnh lộ này “sắp”… mở rộng.
Ban quản lý dự án (BQLDA) cũng đã họp với bô lão các làng có đình chùa là di tích lịch sử nằm ven tỉnh lộ và các cụ cũng đã đồng ý di dời di tích lùi vào bên trong!?. Nhờ thông tin tỉnh lộ sắp mở rộng nên đất cát mặt đường cứ tăng giá ầm ầm!

Nghe lời “cò” BĐS nói, phóng viên cứ ôm bụng cười, nghĩ đó chỉ là chuyện mua vui. Bởi quê tôi cũng ở ngay làng bên, cũng có di tích sát mặt đường mà chẳng thấy ai nói chuyện mở đường hay chuyện có BQLDA nào đến hỏi các cụ chuyện di dời di tích để  làm đường cả.

Thế nhưng, chỉ khoảng nửa tháng sau, tôi đã ngã ngửa khi một tờ báo giấy nổi tiếng cả nước có bài viết rất lớn về thị trường BĐS phía Tây đang "sốt xình xịch" và trích nguyên văn câu nói của anh bạn hay ba hoa đang làm “cò” nhà đất.

Hoá ra, không chỉ người có nhu cầu đi mua nhà đất mới được “cò” BĐS cho ăn "bánh vẽ", mà ngay cả nhà báo cũng trở thành công cụ của “cò” và thường xuyên bị “cò” BĐS cho nếm trái đắng!

Trọng Tuyến

--------------------------

bài 2

Tiết lộ động trời của một cò đất

Đất dự án và biệt thự tại Hà Nội đang hình thành một cơn bão ngầm, tác động không nhỏ đến thị trường và vấn đề quản lý xã hội.
Trong số các "cò" đất tại Hà Nội, cò đất dự án và biệt thự (biệt thự cũ có giá trị lịch sử, văn hóa, kiến trúc) làm ăn khá tốt, bởi 2 thị trường này đang trong lúc tranh tối tranh sáng. Câu chuyện từ những cò đất này đã phản ánh hậu trường của các dự án tưởng chừng đang bất động. Nó cũng lý giải một phần vì sao giá đất tại Việt Nam, đặc biệt ở Hà Nội, quá cao, khoảng cách giàu nghèo ngày càng rộng ra và các di sản kiến trúc đang có nguy cơ bị mai một.

Từ buôn đất dự án
Chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động hợp pháp, nhưng đáng lo ngại là sự tồn tại của tình trạng buôn đất dự án ngầm, đẩy giá đất Hà Nội lên rất cao nhằm làm đầy túi tiền của một số nhóm lợi ích.
Tôi được người quen giới thiệu với những dân buôn dự án (còn gọi là cò bên bán). Biết tôi là "cò tìm mua" (phóng viên đóng vai) có nhu cầu giới thiệu người mua đất xây chung cư, nhóm người này hứa hẹn, tôi sẽ được 0,5% hoa hồng nếu giao dịch thành công. Mảnh đất mà họ chào có diện tích gần 4.000 m2, người bán ra giá 170 tỉ đồng (giá chưa thương lượng).
Đọc hồ sơ, tôi nhận ra đây vốn là đất công. Nguyên gốc là một cơ quan nhà nước được giao đất (trong 50 năm) để xây trụ sở 12 tầng, nhưng sau đó, họ chuyển nhượng cho một chủ đầu tư dự án, rồi chủ đầu tư này lại bán cho công ty khác. Công ty hiện sở hữu khu đất này từng có một bản kế hoạch chi tiết về việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, với chiều cao dự kiến trên 30 tầng, chưa kể tầng hầm. Tuy nhiên, tất cả chỉ nằm trên giấy, bởi mục đích cuối cùng của họ vẫn là chuyển nhượng bất động sản kiếm lời.
Là cò đất, tôi cân nhắc 2 việc. Thứ nhất, giá có giảm được không, bởi nếu giá quá cao, khách hàng bên mua của tôi sẽ chê đắt. Thứ 2, có "gửi giá" (chỉ việc những người có quyền bán đã kê giá lên để kiếm lời) được không. Điều này còn tùy vào quan hệ và khả năng thuyết phục bên bán, vì lỡ khách hàng bên mua biết thì coi như chuyện sẽ đổ bể.
Nhiệm vụ của tôi lúc này là phải hạ giá xuống. Mức hoa hồng 0,5% mà nhóm buôn dự án hứa hẹn là khá cao, bởi theo luật của giới buôn bất động sản, những dự án lớn như thế thông thường có phí lót tay chỉ khoảng 0,3%.
Ví dụ, mảnh đất có giá 170 tỉ đồng, nếu giỏi, tôi có thể thuyết phục bên bán hạ giá 165 tỉ đồng, nhưng lại báo giá với bên mua là 175 tỉ đồng. Vấn đề ở chỗ các mắt xích phải phối hợp với nhau nhịp nhàng và ăn khớp. Như vậy, tôi sẽ nói với bên mua là đã thuyết phục được bên bán "ra lộc" (tiếng lóng của dân buôn dự án, tức giảm giá bán) 5 tỉ đồng, chỉ còn 170 tỉ đồng. Bên mua, nếu đồng ý, sẽ trả bên bán 170 tỉ đồng.
Sau khi xong việc, bên bán sẽ chi lại cho tôi và những người trung gian khác trong cùng đường dây là 5 tỉ đồng. Bên bán không lo bị thiệt, vì giá 165 tỉ đồng họ thu về thực ra là đã có gửi giá. Sau này, một nguồn tin tiết lộ với tôi, giá thực chỉ 150 tỉ đồng. Nghĩa là giữa giá gốc với giá đến tay người mua đã chênh lệch đến 20 tỉ đồng.
Rõ ràng, những tay buôn dự án tuy chỉ là cò đất, nhưng lại có thể định đoạt sự thành bại của một dự án lên tới hàng trăm tỉ đồng. Điều đáng nói là những cò này vẫn tiếp tục kiếm lời từ dự án đó vì nó sẽ lại được rao bán, ngay sau khi được mua.
Ảnh minh họa.
Đa số đất dự án là đất công, khá nhiều và được sang tay bởi bộ máy chuyển nhượng dự án như đã nói ở trên. Thứ hàng hóa đặc biệt này đang trở thành tài sản siêu lợi nhuận, làm giàu cho các nhóm lợi ích. Họ sang tay nhau nhanh như mua bán một chiếc xe máy, vì đã có hẳn một thị trường chuyển nhượng phi chính thức được hình thành và hoạt động rất bài bản. Lần khác, trong vai cò bên bán, với nguồn hàng là 4 dự án, tất cả đều là đất sạch, giấy tờ đầy đủ, tôi đi tìm khách mua. Qua một cò khác, tôi được giới thiệu với nữ giám đốc một doanh nghiệp lớn ở Quảng Ninh, làm trong ngành khoáng sản và vận tải. Vị giám đốc này muốn đầu tư xây dựng một khu căn hộ cho người nước ngoài thuê.
Miếng đất phù hợp với yêu cầu của bà: hơn 2.000 m2, ở khu Mỹ Đình, phía Tây Hà Nội, một trong những khu vực phát triển nhanh nhất Thủ đô. Giá người bán đưa ra là 120 tỉ đồng và bà đồng ý với mức giá này.
Nhưng đến đây lại nảy sinh 2 vấn đề. Thứ nhất, mảnh đất được cấp giấy phép xây dựng khu căn hộ sở hữu vĩnh viễn và văn phòng cho thuê 23 tầng, trong khi mục đích của bà là xây căn hộ cho thuê. Như vậy, sẽ phải điều chỉnh lại giấy phép. Nghĩa là sẽ mất thêm thời gian và chi phí làm thủ tục.
Thứ 2, bên bán yêu cầu trong 120 tỉ đồng này, chỉ 70 tỉ đồng được hạch toán vào sổ sách, 50 tỉ đồng còn lại không có hóa đơn. Phần ngoài hóa đơn này sẽ được dùng để bôi trơn các mối quan hệ cần thiết.
Chủ sở hữu khu đất bảo tôi nói với vị nữ giám đốc trên là có bên thứ 3 lo chuyện hợp thức hóa khoản tiền ngoài sổ sách kia. Cụ thể là sẽ có một công ty tư vấn (được dựng lên) làm hợp đồng tư vấn dự án, ghi giá trị trên hợp đồng là 50 tỉ đồng. Họ cũng nhận làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng, nếu bên mua yêu cầu.
Không phải dự án chuyển nhượng bất động sản nào cũng thành công. Dự án này cũng vậy. Bà giám đốc đã biến mất sau một thời gian đàm phán. Có thể là do công ty bà gặp khó khăn về vốn hoặc một lý do nào khác.
Tuy nhiên, không vì thế mà dự án trên bị đình trệ. Chỉ ít lâu sau, có người giới thiệu với tôi một khách hàng tiềm năng khác từ TP.HCM. Người này cho biết, dân buôn địa ốc từ Thành phố đang đổ ra Thủ đô tìm mua dự án, vì lợi nhuận ở thị trường Hà Nội quá lớn, mặc dù giá đất cao hơn nhiều so với ở TP. HCM. "Mua được dự án thì coi như có lãi ngay rồi", vị này cho biết.
Một nguồn tin trong giới bất động sản ở Hà Nội nhận định, mặc dù thị trường đất dự án Hà Nội có vẻ như đang chững lại, nhưng đến quý II, III năm nay, nhiều chủ đất sẽ bung hàng. Lý do là họ không chịu nổi áp lực lãi suất ngân hàng hoặc sắp đến hạn trả nợ vay mà vẫn không bán được đất.
Thời gian qua, có một số đại gia chỉ mua vào (đất dự án) mà không bán ra. Đây là những người trường vốn, không cần vay ngân hàng, lại có nguồn hỗ trợ tài chính từ nước ngoài. Họ cũng sẽ chọn lúc cầu tăng cao, cung ít hơn (chủ yếu do một số chủ đất găm giữ hàng) để đẩy hàng đi nhằm kiếm lời.
"Giao dịch sẽ sôi động trở lại, chủ yếu ở mảng đất dự án, vì miếng bánh này còn rất hấp dẫn. Và giá sẽ bị giới đầu cơ đẩy lên", nguồn tin này nói.
Theo Giáo sư Kenichi Ohno, Đồng Giám đốc Diễn đàn Phát triển Việt Nam (VDF), nguyên nhân chính gây nên bất bình đẳng xã hội ở Việt Nam là bất bình đẳng về tài sản, liên quan đến thị trường địa ốc ở các đô thị lớn. Theo ông, nhờ tiếp cận nguồn tin qua những mối quan hệ ngầm, các nhóm lợi ích có thể kiếm lời nhanh chóng từ việc buôn bán đất đai.
"Thật kinh ngạc khi thấy giá bất động sản tại Hà Nội tương đương với giá tại Tokyo, trong khi thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam chỉ bằng 2,8% của Nhật. Đầu cơ tài sản, trong đó có tài sản đất đai, là động lực chính tạo ra sức mua ở Việt Nam chứ không phải lợi nhuận của doanh nghiệp hay thu nhập của người lao động", ông Kenichi nhận xét.

... Đến buôn biệt thự cũ
Không chỉ buôn đất dự án, trong những năm gần đây, cũng tại Hà Nội, đã xuất hiện một số nhóm người chuyên mua biệt thự cũ, chủ yếu là các biệt thự xung quanh khu vực trung tâm thành phố. Đây là những biệt thự được xây dựng từ thời Pháp với kiến trúc thuộc địa, được xếp vào biệt thự loại 2 theo quy định của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội (tức là biệt thự cũ, được phép cơi nới, phá dỡ).
Được giới thạo tin cho biết, chủ nhân căn biệt thự tại địa chỉ X, trên phố T, quận Hoàn Kiếm có ý định bán, tôi đã đến gặp để tìm hiểu. Không như giao dịch nhà đất bình thường, việc mua bán biệt thự cũ diễn ra khá âm thầm. Không có thông tin chính thức về căn biệt thự này được công bố hay rao bán từ các trung tâm môi giới hoặc trên mạng. Việc tìm khách mua được chủ nhà giao cho một số cò biệt thự đáng tin cậy, bởi ông là người có vai vế, rất ngại lộ diện.
Biệt thự X là 1 trong 2 căn biệt thự vị này đang sở hữu. Căn này có diện tích gần 800 m2, trong khi căn kia lớn hơn, khoảng 1.000 m2. Cả 2 cùng nằm trên con phố T. Sau khi tiếp xúc với một cò biệt thự được giao bán 1 trong 2 căn trên, tôi đã biết được một số thông tin khá thú vị.
Theo lời anh ta, hiện nay, chủ nhân căn biệt thự cần tiền mua một lô đất lớn ở phía Tây Hà Nội nên phải bán 1 trong 2 căn. Sau khi dẫn tôi đến tận nơi xem vị trí các biệt thự, anh ta bắt đầu nói giá. Hai căn có giá gần 400 triệu đồng/m2. Nghĩa là giá bán biệt thự lên tới vài trăm tỉ đồng.
Một cò biệt thự khác tên Hoa cho biết, có 2 nhóm đại gia bất động sản đang nhờ cô tìm mối quen để mua lại các căn biệt thự cũ. Nhóm thứ nhất là người Việt Nam, thích sở hữu loại biệt thự có diện tích khoảng 800-1.000 m2. Nhóm thứ 2 là những nhà đầu tư nước ngoài, mua để xây dựng căn hộ cho thuê. Cả 2 nhóm này đều yêu cầu Hoa tìm những biệt thự thuộc khu vực trung tâm, không quá gần hồ Hoàn Kiếm nhưng cũng không quá xa.
Lý do là quận Hoàn Kiếm là khu vực rất khó xây công trình cao tầng, thủ tục xin cấp phép xây dựng không dễ dàng. Theo quy định, chiều cao tối đa của các công trình mới ở quận Hoàn Kiếm không được vượt quá 9 tầng. Trên thực tế, vị trí công trình càng gần trung tâm (tức khu vực quanh hồ Hoàn Kiếm), chiều cao càng bị giới hạn. Vì thế, đã có nhiều biệt thự cũ được phá đi để xây văn phòng cho thuê với chiều cao trên 9 tầng, nhưng sau đó đều bị buộc phải ngừng thi công (cho dù chủ nhân mới của chúng đều là những người có "khả năng" xin giấy phép).
Hãy thử làm một phép tính, với số vốn bỏ ra khoảng 300 tỉ đồng, nếu xây thấp tầng theo quy định, nhà đầu tư sẽ không có lời. Giá cho thuê văn phòng hay căn hộ hạng A tại Hà Nội không thể vượt quá 60 USD/m2. Trong khi đó, nếu lấy diện tích sàn cho thuê nhân với giá cho thuê (chiều cao 9 tầng, mật độ xây dựng khoảng 40% và diện tích đất 800-1.000 m2), có thể thấy, giá cho thuê vẫn còn quá thấp so với số vốn bỏ ra. Đó là chưa kể đến chi phí xây dựng, tiền lo thủ tục, giấy phép, phí quản lý tòa nhà. Hoa cho biết, công trình phải cao từ 15 tầng trở lên thì nhà đầu tư mới có lời. Dĩ nhiên, xây càng cao càng tốt.
Một căn biệt thự khác, nằm ngay mặt tiền con phố gần hồ Thiền Quang, cũng được chủ nhân bán lại cho một nhóm nhà đầu tư cá nhân. Hoa cho tôi biết những người này nắm trong tay hàng ngàn tỉ đồng. Vào giữa năm 2010, họ từng hùn vốn mua một biệt thự gần 800 m2 với giá 400 triệu đồng/m2 (tổng số tiền bỏ ra là 320 tỉ đồng). Tuy nhiên, cho đến nay, căn biệt thự này chỉ mới được rào lại xung quanh bởi hàng tôn rất lớn.
Nhóm này đang muốn bán lại căn biệt thự để lấy vốn đầu tư vào nơi khác nhưng chưa tìm được người mua. Ban đầu khi mua căn biệt thự này, họ có ý định xây nhà cao tầng. Tuy nhiên, họ không gặp may bởi người có thể lo được giấy phép xây cao tầng bị chuyển công tác. Hơn nữa, cuối năm 2010 và đầu năm 2011 diễn ra nhiều sự kiện quan trọng của Thành phố nên hầu hết các hồ sơ xin phép xây nhà cao tầng ở trung tâm đều nằm trên bàn giấy.
Theo thống kê chưa đầy đủ, chỉ riêng tại quận Hoàn Kiếm, có không dưới 10 căn biệt thự cũ từ thời Pháp đã được phá dỡ nhưng đất còn bỏ hoang. Những biệt thự có tuổi đời từ vài chục cho đến cả trăm năm, mang dấu ấn lịch sử, kiến trúc, văn hóa của nhiều giai đoạn lịch sử thăng trầm của Hà Nội giờ chỉ là những bãi đất trống.
Kiến trúc sư Hoàng Đạo Kính từng nói, nếu không có sự kiên quyết và một tình yêu sâu nặng với di sản kiến trúc cũ thì chỉ vài năm nữa, tất cả những biệt thự thời Pháp sẽ biến mất. Thay vào đó là những tòa nhà cao tầng hiện đại. Điều đó cũng có nghĩa, những dấu ấn lịch sử làm nên những con phố Tây đẹp đẽ của Hà Nội có thể bị xóa sổ.